El desarrollo inmobiliario que avanza entre la Ruta 82 y la orilla del lago Gutiérrez preocupa a la Junta Vecinal de Los Coihues por la falta de información respecto de la gestión de los residuos cloacales, el uso del agua y el impacto del proyecto en el barrio.
El proyecto completo -departamentos y hotel- consumiría más de 70.000 litros de agua por día.
Un video con la perspectiva de un dron recorre el lago Gutiérrez -Carilafquen en su nombre original- hasta llegar a la orilla: andamios, el bosque detrás y una obra en construcción. Enseguida un cartel irrumpe en la imagen: llama a invertir en “residencias aterrazadas”, el slogan que los desarrolladores de Terrazas del Gutiérrez utilizan para explicar cómo el proyecto se adapta a la naturaleza. Otra decena de publicaciones muestran imágenes digitales de jardines, decks, una gran pileta, balcones vidriados con sillones, un gimnasio con vista al lago.
El proyecto, desarrollado por la empresa constructora Aldeia, está ubicado sobre la Ruta 82, en una de las dos entradas al barrio de Los Coihues, e incluye un módulo residencial, de 48 departamentos, y un módulo turístico, en asociación con la cadena hotelera Meliá Collection, que contará con 99 plazas. La ubicación es la misma donde se encontraba la histórica hostería El Retorno, con su casa de té, y el mismo terreno donde estuvo radicada la hostería Los Coihues, en la década del 40´. La diferencia entre estas pequeñas casas de alojamiento y el desarrollo actual, y lo que preocupa a los vecinos del barrio, radica en la cantidad de personas que habitarán allí, y lo que ello implica en cuanto al uso del agua y gestión de residuos.
Desde el 2023, la comisión de Ambiente y Hábitat de la Junta Vecinal de Los Coihues está buscando información para entender la magnitud del proyecto, el posible impacto en el barrio y en el lago. Aprobado por la Secretaría de Planeamiento en diciembre de 2023, el módulo de viviendas ya está en venta a través de la página web de Aldeia, la empresa desarrolladora del proyecto. “Terrazas del Gutierréz empieza con un lugar que imponía reglas. Nace de la idea de poner en valor un terreno icónico en Bariloche, con un programa mixto de apartamentos de categoría y un hotel”, señala el arquitecto Gerard Remy, a cargo de la obra, en un video promocional del proyecto, y afirma que es un desarrollo muy especial por ser “el único que tuvo la posibilidad de construirse sobre el nivel del agua”. Una característica que, a la vez que le otorga valor a los departamentos por sus vistas y cercanía a la playa, también hace más compleja la gestión de los residuos cloacales.
Además del tema de los residuos cloacales, hay otras preocupaciones, como el movimiento vehicular, el impacto en el paisaje, el uso comunitario de la playa, o la cantidad de agua que se utilice del lago.
“Hay dos estadios del proyecto distintos. Hoy lo que pueden explotar es lo existente, en base a los parámetros urbanísticos que ya tiene la parcela. Nunca se va a aprobar algo que pueda producir una contaminación posterior”, afirmó Sofía Maggi, actual Secretaría de Planificación de la Municipalidad de Bariloche, en conversación con este medio, y explicó que el sector de la ciudad donde está radicado este desarrollo “es crítico en cuanto a que tienen un déficit de infraestructura -para el tratamiento de las aguas residuales- y las parcelas que están cerca del lago tienen un nivel de napa muy bajo”.
Según la información incluida en el Informe de Sensibilidad Ambiental que se presentó ante el Municipio, sólo el 16% del lote tiene una profundidad de napa apta para la infiltración de efluentes, y el 30% del terreno se considera de sensibilidad ambiental alta. Si bien en la página web de la empresa se indica que se establecerá un sistema conocido como MBR, una planta externa que utiliza membranas para depurar biológica y físicamente las aguas residuales, en la reunión conjunta entre los desarrolladores, la Junta Vecinal y el Municipio, se indicó que el tratamiento de efluentes sería a través del sistema de lecho nitrificante, un sistema habitual en las viviendas particulares radicadas en zonas de la ciudad que no poseen acceso a la red cloacal. De todas formas,la pregunta de los vecinos radica en la capacidad de cualquier sistema de tratamiento en relación a la cantidad de personas que alojará el predio.
En abril de este año, los integrantes de la comisión de Ambiente y Hábitat de la Junta Vecinal de Los Coihues asistieron a una reunión con el desarrollador y arquitectos a cargo de la obra, quienes les comentaron sobre la propuesta de construir una planta de tratamiento de líquidos cloacales, fuera del terreno privado, que tenga capacidad para procesar, no sólo las aguas residuales del hotel y los departamentos, sino los de todo el barrio. “Todavía tienen que hacer la propuesta que ellos puedan llevar adelante y eventualmente hay que buscar la tierra para poder llevarla a cabo. Hay que hacer estudios, detectar el lugar y hacer informes ambientales para ver si es apto o no”, señaló Maggi.
Esta propuesta es parte de una de las exigencias que el desarrollo tendrá que afrontar en caso de pedir la ampliación del proyecto para concretar la construcción del hotel, o cualquier otra edificación. Se trata del Derecho de Participación en la Renta Diferencial Urbana, aprobado por la ordenanza 2080 en octubre del 2010, que forma parte del Código Urbano de Bariloche y establece un retorno de esa renta diferencial que obtienen los privados por políticas públicas que aumenten el valor del suelo sobre el que han construido. Si bien hay diferentes alternativas para gestionar ese retorno, una de ellas es la construcción de infraestructura que contribuya al desarrollo de la ciudad.
Cuando se consultó dónde estaría la planta para el tratamiento de los residuos, la empresa presentó una captura de un mapa satelital con una raya amarilla en un lugar indefinido entre la huertacomunitaria y la Pampita.
“Más allá del debate sobre si queremos o no cloacas, se trata de un sistema de efluentes para ellos al que nosotros, si podemos, nos conectamos. Es una propuesta incompleta porque la conexión de cada casa a un colector general no es nada fácil. Además, cuando quisimos saber dónde iba a ser esa planta, nos presentaron una captura de un mapa satelital con una raya amarilla que iba desde su terreno hasta un lugar indefinido entre la huerta comunitaria y la Pampita”, relató Darío Baglioni, presidente de la Junta Vecinal de Los Coihues.
¿Se apaga la hormigonera o sigue la obra?
Si bien en las redes sociales y en la página web el proyecto completo se muestra como un desarrollo en curso, hasta ahora lo aprobado -el módulo de departamentos- ya se encuentra en el límite de la superficie construible en ese terreno. Para seguir avanzando de manera legal en la construcción, la empresa necesita obtener una excepción a la normativa municipal, un proceso llamado Rango Temático III que, según lo establecido en el Código Urbano de la ciudad, conlleva instancias de evaluación técnica y de participación ciudadana.
“Hoy en día es un tercio del proyecto lo que se está ejecutando. La petición de sumar más metros cuadrados implica un cambio de indicadores, que conlleva un proceso particular y que se aprueba mediante ordenanza. Si les interesa llegar al proyecto de ordenanza tienen que ponerse a trabajar en conseguir la licencia social, que para estos proyectos es lo más importante”, señaló la Secretaría de Planificación.
Sólo el 16% del lote tiene una profundidad de napa apta para la infiltración de efluentes, y el 30% del terreno se considera de sensibilidad ambiental alta.
El proyecto completo, que ya fue presentado ante el Ejecutivo, está todavía en instancia de evaluación técnica. “El paso siguiente es que pase por instancias participativas que no son vinculantes a la decisión que tome el Concejo Deliberante. Son los once concejales los que van a decidir si aprobar o no el proyecto, ellos tienen la decisión final. Nosotros como pobladores del barrio podemos informar a los concejales y a toda la sociedad, para participar en esas decisiones”, explicó Baglioni, y aclaró que, en la reunión con los desarrolladores del proyecto, “pusimos sobre la mesa la propuesta de que puedan reevaluar y quedarse con lo que les permite el código urbano”.
Si bien, de aprobarse el proyecto, aún queda pendiente el debate sobre qué infraestructura o inversión sería conveniente para el barrio como retorno de esa plusvalía, en la asamblea para debatir sobre el tema los vecinos coincidieron en concentrarse en la posibilidad de frenar la segunda parte del desarrollo, para morigerar el impacto en el medio ambiente que pueda tener el hotel de lujo junto al lago.
Los guardianes del Carilafquen
Si bien la pregunta por los residuos cloacales es la mayor duda que aparece entre los vecinos, también hay otras preocupaciones, como el movimiento vehicular, el impacto en el paisaje, el uso comunitario de la playa, o la cantidad de agua que se utilice del lago. A través de una suma aproximada, desde la Junta Vecinal de Los Coihues contabilizaron que el proyecto completo -departamentos y hotel- consumiría más de 70.000 litros de agua por día. Esto se suma a los 24 millones de litros de agua del lago que utilizará por día la nueva toma de agua, que abastecerá a más de 30 barrios de la zona sur de la ciudad, cuando finalice la obra estimada para 2046.
“Me pone mal ver algo así, me preocupa el impacto en todo el entorno. En parte lo que venden es lo que nos va a sacar a la gente que estamos acá. Vinimos a buscar la tranquilidad, la naturaleza, siento que eso se está perdiendo”, señaló Belén Prados, vecina del barrio desde hace diez años, bióloga e investigadora del CONICET, y agregó que “este concepto de departamentos, como si estuvieses en un centro pero con vista al lago, es lo que personalmente no me gusta. Uno no va a poder evitar la urbanización pero por lo menos que se respete el barrio, que sea de la mejor manera posible para el ambiente y con el menor impacto para todos”.
Por Lorena Bermejo
Equipo de Comunicación Popular Colectivo Al Margen