En los últimos años, grandes proyectos inmobiliarios y turísticos como Cerro Lindo, Terrazas del Gutierrez, y el proyecto CAUMA, avanzan mientras cientos de personas no tienen dónde vivir. El debate por el ordenamiento de la tierra se instala a nivel municipal, en vistas a la actualización de la Carta Orgánica de la ciudad. En conversación con Tomás Guevara, investigador especialista en políticas habitacionales, nos preguntamos hacia dónde crece la ciudad de Bariloche.
Con un crecimiento desordenado, el ejido urbano de Bariloche se desarrolló bajo los parámetros de diferentes normativas: el código de planeamiento, el código de edificación, el código urbano de 1995, el Plan de Desarrollo Urbano Ambiental del Oeste, la Carta Orgánica del 2007. En la delegación El Cóndor, en la zona del cerro Otto, en el centro de la ciudad o en la delegación Lago Moreno, estas normativas se yuxtaponen y lo difuso da lugar a una ampliación de la ciudad que no tiene en cuenta el largo plazo.
“Ha sido muy difícil históricamente ordenar el crecimiento de Bariloche, a pesar de que había una hoja de ruta bastante clara en el plan propuesto en la carta orgánica del 2007”, señala Tomás Guevara, investigador del CONICET especialista en políticas habitacionales y urbanas.
El Plan Estratégico e Integral de Desarrollo (PEID) tenía como objetivo principal guiar el crecimiento urbano, social y ambiental de la ciudad. Sin embargo, nunca se llevó a cabo. Ante el debate inminente por la actualización de la Carta Orgánica, se abre la posibilidad de escribir un nuevo capítulo en la organización territorial de la ciudad. Los antecedentes no plantan optimismo: desarrollos inmobiliarios como la urbanización Cerro Lindo, un barrio privado sobre la ladera norte del cerro Otto, Terrazas del Gutierrez -departamentos y un hotel junto al lago-, y el proyecto CAUMA, dan cuenta de “una continuidad en cuanto a cómo se entiende la gestión urbana de la ciudad, más allá de los cambios de gobierno”, señaló Guevara.
El 9 de julio, feriado nacional, los vecinos de la reserva natural urbana Morenito-Ezquerra se reunieron en el puente que conecta el lago Moreno este y oeste, sobre la ruta 77. “El proyecto CAUMA continúa generando malestar e impotencia”, coincidieron los vecinos, que desde 2021 presentan pedidos de información y detectan irregularidades en la construcción del proyecto, que prevé un complejo hotelero y un emprendimiento gastronómico en un terreno privado de más de 60 mil metros cuadrados entre las lagunas El Trébol y Ezquerra.
En el último comunicado que difundieron vecinos de ambas reservas, señalaron: “Exigimos el cese inmediato de las excepciones normativas, el acceso pleno al expediente y el respeto irrestricto a la comisión mixta y a las leyes que protegen nuestro bien común, nuestro invaluable Patrimonio Ambiental y nuestra calidad de vida”. La comisión mixta es el órgano de control que asigna la misma ordenanza que crea la reserva natural urbana El Trébol y que está integrada por tres vecinos de la misma, un representante de la Secretaría o Dirección de Planeamiento y de Medio Ambiente, un representante del Concejo Deliberante, uno de la Secretaría de Turismo, y quien represente a la Delegación Municipal Lago Moreno.
Tanto la Defensoría del Pueblo como el Tribunal de Contralor recomendaron paralizar la obra. En esta misma línea, en 2023, el mismo Tribunal multó al entonces secretario de Ambiente y Desarrollo Urbano, Claudio Otano, por no responder a los pedidos de informes realizados por la comisión de vecinos de la reserva y por la asociación civil Árbol de Pie, en relación al proyecto.
“Ha habido muy poca coherencia en cómo se fue gestionando esta ciudad en términos de ordenamiento territorial. La opacidad de la normativa ha sido funcional para los intereses del sector privado y de ciertas gestiones públicas”, explica Guevara, y señala que “lo de Otano fue extremo, sacó más de cien disposiciones en el tiempo que estuvo. Es una forma opaca de gestión, a través de excepciones que tuercen la norma a demanda del sector privado. No deberían tomarse ese tipo de decisiones, ni CAUMA, ni Terrazas del Gutiérrez, ni Cerro Lindo, a través de una simple disposición que, como no es pública, ha sido muy difícil frenarlo a tiempo. Ningún arquitecto o urbanista hubiera hecho algo similar”.
Las disposiciones son la herramienta que tienen los funcionarios de las distintas áreas del gobierno municipal para poder aplicar normativas o procesos dentro de su área de competencia. “No podés generar normativa a través de una disposición, son ordenamiento interno”, explica Guevara.
En 2024, el Colegio de Arquitectos presentó ante el Concejo Deliberante un análisis con la información del 2023, por la cantidad de disposiciones que se emitieron desde la Secretaría de Planeamiento Territorial – en ese entonces Secretaría de Ambiente y Desarrollo Urbano-. “Desde el Colegio todos los años desde el 2021 pedimos las disposiciones que se firman desde la Secretaría. Siempre fueron entre 9 y 10 anuales. Fueron 134 en el 2023. Nos llamó la atención que un instrumento que es para definir temas internos empezara a reemplazar la gestión de expedientes”, señala Alicia Albandoz, integrante de la conducción del Colegio de Arquitectos local.
“Hoy no hay ningún instrumento legal que permita aprobar ninguna solicitud especial a través de disposición, pero se hace todo el tiempo. Se determinó por disposición que se subdivida el proyecto de Cerro Lindo, cuando está prohibido actualmente por carta orgánica en esa zona. Gracias a eso se destruyó un cipresal completo y no hay ninguna consecuencia”, afirma la arquitecta.
Desarrollado por el Grupo Klover y comercializado por la inmobiliaria O’Keefe, el complejo Cerro Lindo es un barrio privado ubicado sobre la ladera norte del cerro Otto. Tiene prevista la conformación de nueve barrios internos y 800 lotes, con amenities, seguridad, actividades turísticas y un colegio dentro del barrio. “Los barrios cerrados son un obstáculo para la ciudad, son espacios por los cuales uno no puede transitar. Frenan la trama urbana, aportan a la fragmentación y a la falta de conectividad”, expresó el especialista en políticas del hábitat, y argumentó que “si todo el crecimiento de la ciudad se orienta hacia esas configuraciones residenciales, las personas que no pueden acceder quedan por fuera del mercado. El Estado no tiene los recursos para llegar a todas esas personas, y terminan creciendo los asentamientos, las ocupaciones”.
En la última década, distintos desarrollos inmobiliarios destinados a barrios cerrados y hoteles de lujo han avanzado en toda la ciudad. Especialmente hacia el oeste, la propuesta habitacional se basa en loteos con servicios, terrenos fragmentados y valores inaccesibles para la población local.
“En el caso de Cerro Lindo, había dictámenes técnicos del municipio rechazando el proyecto por cuestiones ambientales como la presencia de bosque nativo, y por los terrenos por encima de la cota 900. Mediante disposición, sin ningún tipo de contra informe, Otano le hace lugar a un recurso de reconsideración del privado, y aprueba la licencia para construir el proyecto”, enfatiza Guevara.
Por el alto grado de peligrosidad geológica, la normativa vigente prohíbe la construcción por encima de la cota 900 en la zona del cerro Otto, y establece la obligatoriedad de presentar Estudios de Impacto Ambiental ante el pedido de licencias para la construcción de desarrollos inmobiliarios. Sin embargo, algunas obras, como fue el caso de Terrazas del Gutiérrez, se aprobaron basándose en Informes de Sensibilidad Ambiental, un paso previo al estudio.
Consultada por este caso puntual, la actual Secretaria de Planeamiento Territorial, Sofía Maggi, afirmó que “nunca se va a aprobar algo que pueda producir una contaminación posterior”. Si bien la parte del proyecto que se está llevando a cabo -sólo las unidades residenciales, sin el hotel-, fue aprobada durante la gestión anterior, todavía resta saber qué va a pasar con el resto de la obra, que implica un cambio de indicadores. “Uno de los problemas que tiene nuestra ciudad es justamente la cantidad de desarrollos con falta de documentación, por lo que los niveles de seguridad en este tipo de desarrollos son más exigentes que en cualquier otro proyecto”, afirmaba la funcionaria, respecto de Terrazas del Gutiérrez.
De acá en más, ¿qué ciudad es posible?
Es invierno y el viento sopla fuerte. Parece no dejar avanzar a los caminantes que circulan por la avenida San Martín. Hay una cuadra en particular donde el viento siempre sopla así, con rabia. De un lado, un hotel, del otro, el Bariloche Center. Da la sensación de que, como si fuera una montaña, atrae las ráfagas de viento hacia aquella cuadra. No está claro. Ese edificio, construído en 1972, también fue centro de polémicas y debates sobre la planificación de la ciudad. Sin embargo, más allá del Center, la densificación del centro barilochense se abocó más al turismo que a la generación de más oportunidades de vivienda. “La ciudad crece hacia el Este por espasmos”, señala Guevara, y remarca que, de haber una planificación que se cumpla, la ciudad podría “ampliarse hacia el este, consolidar el sur, frenar el crecimiento en el oeste, y densificar el centro”.
Uno de los puntos establecidos en la Carta Orgánica vigente, propone “planificar el Municipio desde una perspectiva ambiental y urbanística sustentable”. En noviembre de este año se conformará el grupo para debatir el contenido de la nueva carta orgánica, donde se dará la posibilidad de repensar el ordenamiento de la ciudad.
En este sentido, Guevara afirmó que “de mínima prohibiría las excepciones, y haría una versión del PEID actualizado. También actualizar la normativa de cada delegación, con un plazo para que se cumpla el plan. Al menos para no seguir desordenando y emparchando la normativa que hay. Y por otro lado planificar la ciudad en tanto la infraestructura posible: tenemos una capacidad de servicios, agua, cloacas, electricidad, casi al límite de la población”.
Por Redacción
Equipo de Comuniacción Popular Colectivo Al Margen