En Bariloche, las dificultades para acceder a una vivienda persisten y los distintos gobiernos no consiguen resolver el problema.
A poco de asumir, el intendente Walter Cortés impulsó la emergencia habitacional y el Concejo Deliberante la aprobó. El jefe comunal aseguraba que con dicha medida podía generar unos 2000 lotes sociales para entregar entre 2024 y este año y que la gente podría pagarlos en cuotas de 30.000 pesos mensuales. Pero lo cierto es que tras un año sólo se consiguieron 304 -que todavía no se comercializan- y se rechazó la renovación de la emergencia. Casi al mismo tiempo se conoció una auditoría que hizo el Tribunal de Contralor sobre el funcionamiento, entre 2015 y 2018, del Instituto Municipal de Tierras y Viviendas para el Hábitat Social (ITVHS) que dejó a la vista un desmanejo total. El panorama actual de Bariloche es: una idea de la gestión actual que no funcionó y un manejo al menos poco eficiente del organismo que debe ocuparse del tema durante el mandato de Gustavo Gennuso.
En los niveles superiores de gobierno la situación no es mejor. En septiembre de 2023, tras ser electo como gobernador, Alberto Weretilneck anunció que había realizado las gestiones necesarias en Buenos Aires para garantizar los planes de viviendas de Cipoletti que estaban en marcha (el Procrear II y 56 casas). Finalmente, la provincia de Río Negro debió hacerse cargo de las obras inconclusas de planes como Techo Digno, que financiaba el gobierno nacional y por el que una veintena de intendentes rionegrinos está siendo juzgada. Entre los imputados están los exintendentes barilochenses Gennuso y María Eugenia Martini. Días atrás, el integrante de Juntos Somos Río Negro dijo que es una “causa política” impulsada por su propio partido para limitar sus movimientos. En tanto, el Instituto de Planificación y Promoción de la Vivienda (IPPV) funciona desde hace algunos años con un interventor, para lograr una “gestión más ágil y eficiente” según se informó.
En la Legislatura de Río Negro existe una comisión especial de Tierra, Vivienda y Hábitat, creada por la ley 4537, que no registra reuniones desde julio de 2011 según la web oficial. “Está acéfala y no se designaron integrantes. Esto pasa con varias comisiones, que no han sesionado en esta gestión. Venimos haciendo pedidos para que se constituyan pero no designan autoridades”, dijo la legisladora Ana Marks (Bloque Partido Justicialista-Nuevo Encuentro). Y agregó: “En el último año y medio de debate de la Legislatura no se ha abordado ningún proyecto que tenga que ver con el acceso a la tierra, vivienda o hábitat. No hay voluntad política. Es un tema que está fuera de la agenda del oficialismo, el encargado de armar el temario de comisiones”.
Un poco más arriba, el gobierno nacional disolvió en febrero último la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, del Ministerio de Economía, y semanas atrás puso fin al plan Procrear para “mejorar el funcionamiento del Estado, reducir su sobredimensionamiento y transparentar el gasto”, según se consigna en la resolución 764/2025. Javier Milei considera que no debe existir intervención estatal en el acceso a la vivienda propia.
En este panorama sombrío hay una luz de esperanza para los sectores medios más acomodados pues según la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) el crédito inmobiliario está volviendo. “Luego de cerca de seis años de ausencia ―período en el que la alta inflación los hizo inviables― los bancos en Argentina volvieron a ofrecer créditos hipotecarios ajustables por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), es decir, atados a la inflación”, dice el análisis de la Cámara. Las primeras entidades bancarias en volver a ofrecer préstamos para viviendas fueron los bancos Hipotecario, Ciudad y Nación; en la actualidad, son unos 20. En cambio, para los sectores sociales de recursos escasos no hay acciones ni propuestas a la vista.
Números de Bariloche y el país
Según la Unión de Inquilinos Rionegrinos, aproximadamente el 21 % de la población barilochense no cuenta con vivienda propia. La porción que puede alquilar debe lidiar con costos altos respecto de sus salarios y escasa oferta cuando la temporada de turismo está en alta.
Antes de ser disuelta la cartera nacional de Hábitat, tenía el dato que en Argentina hay unos 8,5 millones de inquilinos. Según informes de organizaciones como el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), la situación actual indica que 1 de cada 3 hogares carece de una vivienda adecuada y el déficit habitacional asciende a casi 4 millones de viviendas: 1,3 millones de familias necesitan una vivienda nueva y 2,6 millones deberían ampliar y/o mejorar el lugar donde residen.
“La tierra de Argentina es de terratenientes y empresas. No hay suelo en Bariloche. Y encima es un lugar que se vende como que se vive bien. Nosotros vamos detrás del problema” dijo Néstor Gallardo, director del ITVHS. En el registro de demanda del organismo actualmente hay 7000 barilochenses inscriptos para acceder a un terreno.
El Tribunal de Contralor presentó recientemente un informe de auditoría sobre el funcionamiento del Instituto en 2015, 2016, 2017 y 2018. Algunas de las situaciones encontradas fueron: faltantes de depósitos; pagos a empresas turísticas, de servicios y de honorarios de caja chica; pagos de cooperativas no bancarizados; otorgamientos de créditos a personas físicas con documentación que no especifica la tasa de interés o la establece en 24% en unos casos y 3% en otros, o que detalla plazos para cancelarlos como 600 meses, 120 o 36, y órdenes de pago de gastos que no tienen relación con la actividad del organismo como un show de espectáculo de circo. Todos los ejercicios analizados cerraron con déficit millonarios.
Respecto de la adjudicación de lotes la auditoría detectó lotes duplicados en dos barrios, discrepancias en subdivisiones y faltante de lotes entre listados impresos y digitalizados. En cuanto a las cooperativas que fueron adjudicatarias se menciona que en una de ellas el 42% de los beneficiarios no estaba en el listado de requirientes y en la otra el 53,5%.
Ante este panorama, Gallardo expresó que “entré a fines de 2023 y estoy resolviendo problemas de 2016. No se pudo hacer recuperos de cuotas de terrenos porque no había boleto de compra-venta. Estamos tratando de ordenar muchas cosas. Vamos a cruzar datos de demandantes con el IPPV y con dicho Instituto haremos un convenio para resolver con más rapidez los casos urgentes. Hay que mirar todo muy bien porque aunque no parezca hay quien se anota para hacer un negocio inmobiliario”.
El desequilibrio entre cantidad de personas y casas tiene un comienzo, según el funcionario: “Los barrios Arrayanes y Malvinas eran lo más alejado de Bariloche. Entre 2004 y 2007 trajeron mucha gente con falsas promesas y fue cuando explotaron el Nahuel Hue, el Mocciola, Diarco y toda la zona”.
Según Gallardo, los números no cierran: “Un lote social de 10 por 20 sale unos 20 millones de pesos pero para generarlo le tengo que poner servicios, que salen otros 20, entonces yo como Estado estoy 40 millones abajo y lo cobro a 10 años. Estamos con todo este problema porque la municipalidad siempre hizo todo: las inmobiliarias venden tierra sin servicios. Y las cooperativas se comportaron como inmobiliarias, se dedicaron a vender mientras el Estado ponía los servicios”.
El funcionario explicó que además de ordenar la información y los registros del ITVHS se trabaja en promover escrituraciones a bajo costo y en una ordenanza de moratoria: “Así el que tiene deudas por su terreno puede cancelar y, de ese modo, escriturar. Un terreno con escritura ya puede entrar en el mercado inmobiliario”.
De las viviendas del programa Techo Digno que terminó el gobierno de Weretilneck, en Bariloche se entregaron 232 según los registros del IPPV. El Instituto firmó un acta compromiso con la municipalidad y entidades intermedias para concretar obras de infraestructura en 189 lotes que forman parte del programa provincial Suelo Urbano, que busca generar terrenos con servicios. Lo mismo se firmó con INVAP para 45 lotes de trabajadores de dicha empresa. Durante 2024 se hizo un “operativo especial” en Bariloche en el que se atendieron unas 1000 personas con problemas como: deudas, cambios de titularidad inconclusos, viviendas sin escriturar y readjudicaciones.
Las propuestas
“Es un problema estructural; es decir, que permanece en el tiempo y no es sólo coyuntural. El alquiler es una de las últimas manifestaciones del problema, que complejizan y dificultan aún más la implementación de políticas públicas. Sobre todo, para un municipio que se encuentra descoordinado con el gobierno provincial en materia de vivienda y ni que hablar con el gobierno nacional”, afirmó Juan Manuel Chicaval, doctorando en Ciencias Sociales y Humanidades por la Universidad Nacional de Río Negro y becario doctoral de CONICET.
Chicaval junto con Mariana Dondo, Héctor Civitaresi y Lucía de Abrantes hicieron el trabajo “Instrumentos de política pública local en el acceso a la vivienda en la ciudad de Bariloche” en el que hacen las siguientes propuestas para reducir el déficit habitacional: “transformación del Instituto Municipal de Tierras y Viviendas actual en una agencia pública de desarrollo urbano municipal; regular el mercado de alquileres a través de la limitación de habilitaciones comerciales; la utilización de la herramienta de captación de plusvalía urbana para conseguir suelo, y la articulación de voluntades de actores públicos y privados para edificar y establecer usos y condiciones de los nuevos bienes inmuebles”.
Por su parte, Ricardo Inti Alpert, especialista en hábitat y desarrollo urbano que participó del diseño del plan Procrear, consideró que “tiene que haber un cambio de enfoque. La gente tiene que organizarse. Hay que adoptar la forma de la clase media, el fideicomiso. Si se juntan 1000 personas y compran 100 hectáreas para construir, te aseguro que sale bien. Docentes, policías, trabajadores de la salud podrían acceder a una vivienda. ¿Las organizaciones de trabajadores qué hacen al respecto? El rol del Estado es planificar y ordenar”. Alpert también fue asesor de Emilio Pérsico en el Ministerio de Desarrollo Social de la Nación y había sido convocado por Milei para dirigir la Secretaría de vivienda que después disolvió.
Julieta Linares integra la cooperativa barilochense Las Amapolas y coincidió con que hay que buscar la organización “pero el Estado debe responder”, consideró. La iniciativa comenzó hace tres años y medio en un grupo de amigas mujeres y disidencias: “Cada una lloró contando su derrotero habitacional pero nos organizamos y por eso el nombre: en la fragilidad compartida está nuestra fortaleza, las amapolas”.
Tras la conformación de la cooperativa, que hoy tiene 18 integrantes, armaron un proyecto sustentable y empezaron el recorrido: “En Tierra y Vivienda nos dijeron que no hay tierras. También hablamos con varios privados pero la inestabilidad económica siempre nos complicó la posibilidad de financiación. Cuando Tomás Guevara estuvo en el ITVHS se conformó una mesa de trabajo y al menos había diálogo. Hay falta de voluntad política y muchas cosas por hacer. Por ejemplo, el código urbano que no se actualiza, que en algunos lugares sólo permite una casa por hectárea, la falta de infraestructura”.
Guevara había asumido la vicepresidencia del ITVHS a fines de 2023 pero un año después renunció cuando la mayoría de los concejales habilitó un cuestionado desarrollo inmobiliario en el cerro Otto a cambio de 304 lotes situados en la circunvalación de la ciudad que todavía no cuentan con servicios.
Mariana Enet es una arquitecta cordobesa con una visión particular sobre la vivienda y el hábitat y que aportó su experiencia y conocimiento para que en San Martín de los Andes se lograra un proceso de urbanización participativo. “Es muy bueno que la gente se organice, pero debe tener un acompañamiento y el Estado debe hacer su parte. Tiene que haber voluntad política”, dijo.
En 2024, la municipalidad de San Martín de los Andes canjeó unos lotes valiosos situados en el centro de la ciudad por 12,5 hectáreas sin urbanizar pero con factibilidad de servicios. “Con esto se podía alcanzar unas 300 soluciones habitacionales. Entonces se inició un proceso de urbanización participativo y un sorteo. La municipalidad dividió el costo de esas hectáreas en las 300 familias y eso es lo que paga cada una por la tierra -aproximadamente $5.900.000-. Ese dinero vuelve al barrio porque es el que se utiliza para urbanizar. Lo que se denominan los proyectos técnicos -mensura, agua, cloacas- estuvo a cargo de la municipalidad, porque es algo costoso para los vecinos y que difícilmente se puede encarar de forma particular”.
Enet detalló además que los vecinos pagan su tierra de la forma que pueden y van descontando del total: “Un mes puede ser 10 y otro 100. Y si pagan el total antes de comenzar la infraestructura tienen un 20% de descuento. Una vez terminado el pago de la tierra, empiezan a pagar la infraestructura de la misma forma”.
Todo este trabajo comunitario derivó en la creación de la Escuela Municipal de autogestión de San Martín de los Andes. La arquitecta, especializada en diseño participativo, explicó que “el Instituto de Tierra y Hábitat tiene un consejo participativo por una ordenanza promulgada en 2012. Todo el tiempo organizamos talleres de procesos participativos para que la gente actúe junto con el Estado”.
Otra experiencia participativa en la misma ciudad pero con algunas diferencias es el barrio intercultural: “Se trata de 400 hectáreas que fueron reconocidas a pueblos originarios. De ese total, la comunidad cedió 70 hectáreas para que unas 250 familias pudieran hacer su casa. En este caso la propiedad es comunitaria”, dijo Enet.
La profesional consideró que “la gente sola no puede y menos en poblaciones dispersas, hay muchas cuestiones urbanas y técnicas complejas en las que debe intervenir el Estado. El Estado tiene su rol y la gente debe informarse y participar”.
En el ámbito legislativo provincial y municipal hay algunas propuestas vinculadas con la vivienda y el hábitat. La senadora nacional Silvina García Larraburu (Bloque Unidad Ciudadana) tiene proyectos vinculados con la regularización dominial y los inquilinos mientras que el diputado nacional Aníbal Tortoriello (PRO) tiene una iniciativa vinculada con alquileres en la que se incluye un artículo “tendiente a promover el acceso a la vivienda en casos particulares”. La legisladora provincial Marks ha presentados proyectos para lograr la regularización dominial: en Bariloche, una expropiación para el barrio Alun Ruca y en El Bolsón para el barrio Luján.
En el ámbito local el concejal Facundo Blanco Villalba (Primero Río Negro) elabora una propuesta vinculada con alquiler social y Leandro Costa Brutten (Incluyendo Bariloche) analiza presentar una iniciativa relacionada con planes de ahorro para personas con necesidad de vivienda. Julieta Wallace, del mismo bloque, también impulsa con el edil la promoción de la vivienda de alquiler permanente. Desde 2020 hasta la actualidad la concejala ha presentado varias iniciativas relacionadas con regularizar barrios e instrumentar medidas para favorecer el acceso a la vivienda junto con Roxana Ferreyra (Nos Une Bariloche).
Por Ximena Linares Calvo
Colectivo de Comunicación Popular Al Margen
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