Los empresarios inmobiliarios parecen haber tomado las riendas en el diseño de Bariloche y en la determinación de parámetros urbanísticos
En la última sesión de 2024 del Concejo Deliberante se aprobó un desarrollo inmobiliario en la ladera sur del cerro Otto a cambio de 304 lotes sociales pese a la vigencia de una resolución que impide modificar la zona hasta tanto se confeccione un plan para el área, considerada de “vulnerabilidad ambiental”.
El proyecto -cuya autoría corresponde al intendente Walter Cortés con la colaboración de la secretaria de Planeamiento Territorial, la abogada Sofía Maggi- propicia la creación de un barrio cerrado de 574 lotes. Fue presentado en el contexto de la ordenanza que declaró la emergencia habitacional en Bariloche (3443-CM-2024), que establece que los planteos urbanísticos impulsados por privados deberán ceder el 15% de suelo comercializable para loteo social. En este caso, estará situado en la circunvalación de la ciudad.
Dicha cesión permite que los desarrolladores queden exceptuados del procedimiento técnico administrativo habitual. Antes del órgano deliberativo municipal, la propuesta sólo debió pasar por la Secretaría de Planeamiento Territorial -donde se evaluó la factibilidad- y por la Unidad Coordinadora.
Aunque la emergencia habitacional pretende ayudar a quienes menos tienen, en este caso primero benefició a los que más tienen: bajo el argumento de la necesidad real de vivienda de cientos de familias de Bariloche se habilitó en tiempo récord un negocio millonario en tierras en las que no se recomienda urbanizar. Antes del 19 de diciembre de 2024, los que aparecen como propietarios tenían tierras que no valían nada; ahora, con los parámetros urbanísticos aprobados en el Concejo Deliberante, valen millones.
El proyecto inmobiliario fue diseñado por el arquitecto Federico Birckenstaedt. El planteo urbanístico privado, llamado Nuevo Bariloche, se emplazará en un predio de 216.97 hectáreas. De estas, se urbanizarán 100.62 ha. con la modalidad de propiedad horizontal especial. Serán 574 parcelas para vivienda individual y módulos para residencial múltiple. Una fracción de 13 ha., en la intersección de las calles Prayel y Miramar, se usará para un centro de comercios y servicios “con modalidad semi pública”.
Las 116.35 ha. restantes del predio serán destinadas a reserva. Son las zonas menos aptas y que en el mapa de sensibilidad ambiental figuran en rojo. Según se especifica en la propuesta allí se prohíbe el uso residencial, pero se pueden dar usos administrativos, recreativos y gastronómicos.
Nuevo Bariloche es parte de una urbanización cerrada mucho mayor llamada Cerro Lindo y que ya está comercializando la firma O´Keefe. Hacia el este y lindante con el desarrollo aprobado por la mayoría de los concejales, los lotes de los barrios Traful y Limay se están ofreciendo a partir de U$S 67.770 al contado.
En tanto, el planteo urbanístico social estará situado en cercanías del Parque Tecnológico y Productivo (PITBA) y se concretará en un área de 12.08 ha. de las cuales 6,23 ha. se destinarán a 304 lotes de unos 200 metros cuadrados. Una cifra escasa para las 6000 personas que se inscribieron para acceder a un pedazo de tierra.
Respecto de la infraestructura la propuesta describe que la red eléctrica se realizará de forma subterránea en Nuevo Bariloche y aérea en el loteo social. Sobre la provisión de agua, en el emprendimiento privado se afirma que la red se concretará conforme la reglamentación vigente, pero sin especificar cómo se obtendrá mientras que para la urbanización social “podría ser por perforación”. En el caso del tratamiento de efluentes, se consultará a la CEB sobre la factibilidad de un tendido de desagües para la propuesta privada; en la otra, será responsabilidad del propietario de cada lote.
La tierra donde estarán los lotes sociales pertenecía a la firma ARGOVIS SA -a la que años atrás la Municipalidad de Bariloche compensó porque le expropió tierras para construir la Circunvalación- y fueron adquiridas por el desarrollador Martín Sánchez Calvete para “cederlas” y poder concretar la urbanización privada.
Alta peligrosidad
Las controversias que provoca el proyecto aprobado están relacionadas con los estudios técnicos que se han efectuado sobre el cerro Otto -considerado como una zona de alta peligrosidad– y la falta de un plan para el área.
En este sentido, la resolución 5742, de 2015, determina como área de vulnerabilidad ambiental la ladera sur del cerro Otto, ratifica el “uso no habitacional, agrícola y forestal” y advierte que no se admitirá ni tramitará documentación relativa al cambio de uso y/o parámetros urbanísticos “hasta tanto se encuentre realizado el Plan Particularizado del Área de Vulnerabilidad”. Dicho plan no existe.
La misma resolución prohíbe “trabajos de aperturas de calles, consolidación de huellas existentes y apertura de nuevas sendas, movimiento de suelos y toda otra alteración del ambiente físico y natural del área” hasta tanto se apruebe el Plan Particularizado del área de Vulnerabilidad Ambiental por el Concejo Municipal.
La vigencia de esta resolución provocó uno de los momentos más acalorados del debate en el Concejo. Tras distribuir fotocopias del texto entre los ediles, Leandro Costa Brutten dijo: “Ni siquiera se han molestado en derogar la resolución ni modificar las ordenanzas ni pedir que se cambie la ley provincial de cota 900”. Luego leyó los aspectos principales y concluyó que por estos motivos “este proyecto no puede estar en esta mesa”.
El concejal de Incluyendo Bariloche también distribuyó la foto de un cartel de la Municipalidad de Bariloche que está en varios sitios del cerro Otto y que dice: “PROHIBIDO TODO TIPO DE EDIFICACIÓN Y MOVIMIENTO DE SUELO. Ley 4552: Conservación del Bosque Nativo. Res. 1239/06: Bosques Protectores sobre Cota 900. Ord. 1640-CM-06 Guía de Peligros Geológicos SEGEMAR.BG. Ord. 2612-CM-15: Área de Vulnerabilidad Ambiental”.
El estudio “Caracterización de áreas críticas y de conservación del cerro Otto (bases para el ordenamiento territorial)”, de 2008, dice: “el SEGEMAR (Servicio Geológico Minero Argentino) señala que la zona del Otto presenta un grado de peligrosidad geológica alta a muy alta, debido a sus características naturales que hacen que la inestabilidad de las pendientes sea muy alta con frecuentes caídas de roca, deslizamientos y flujos densos en su parte superior y, a menor altura, la erosión hídrica y las inundaciones son las problemáticas frecuentes. A esto debe agregarse la fuerte presión antrópica. También mencionan que la deforestación y el avance de especies exóticas en detrimento de la vegetación natural autóctona contribuyen a intensificar la peligrosidad natural”.
En concreto, afirma: “Con respecto a la aptitud para la urbanización, el trabajo del SEGEMAR encuentra a esta Unidad de Gestión como poco apta”. Y se detalla como uno de los principales peligros a la remoción en masa.
Todo tiene que ver con todo
Para concretar la urbanización, el proyecto aprobado en el Concejo Deliberante hizo una redistribución predial de dos parcelas -una correspondiente a Roberto y Valentina Stella y otra a Martín Sánchez Calvete, según se detalla- que dieron origen a un total de ocho parcelas con la aprobación de los respectivos parámetros urbanísticos. La urbanización Nuevo Bariloche es comercializada por O´Keefe y será desarrollada por el grupo Klover, en el que Federico Saravi O´Keefe es gerente de Legales y Sánchez Calvete, director de Patagonia.
La iniciativa tuvo el voto positivo de ocho concejales y el negativo de Julieta Wallace, Leandro Costa Brutten y Roxana Ferreyra. Hasta ese día, el proyecto establecía 274 lotes sociales y en debates previos el edil Facundo Blanco Villalba se había mostrado dubitativo. Sin embargo, en la última sesión del año el concejal de Primero Río Negro tomó la palabra y relató que se había reunido con su par Tomás Hercingonja (PUL) -que en noviembre había renunciado y luego volvió- y los desarrolladores del emprendimiento inmobiliario “y nos dimos cuenta que podíamos sacar más para Bariloche”. Y agregó: “vimos que la negociación de la Intendencia con el privado había dejado muchas cosas de lado”.
Blanco Villalba dijo que tras hablar con el desarrollador consiguió: 30 lotes sociales más, factibilidad de agua, el padrinazgo de dos plazas, un sistema de videovigilancia para las calles Prayel y Miramar y obras pluviales para evitar inundaciones en El Frutillar.
Cuando Julieta Wallace tomó la palabra en el debate dijo que el problema es que “no quieren bajar la escala del monstruo que van a hacer. Van a hacer un Arelauquen ahí arriba”. También planteó su desconcierto porque Blanco Villalba finalmente aceptó el proyecto y porque “Hercigonja se fue porque estaba en contra de esto y del proyecto Catedral y ahora vuelve y lo vota”.
La concejal expresó que “esto da cuenta del negocio que hay detrás de este desarrollo inmobiliario”. También consideró preocupante que a último momento se agregaran 30 lotes sociales: “¿Dónde están? Porque voy a recordar que este proyecto tiene cuestiones técnicas por más que se acuerden temas políticos detrás. Y tiene una mensura que fue aprobada con 274 lotes”. Wallace afirmó: “Si un concejal de un día para el otro consiguió 30 lotes más, imaginensé lo que hay detrás”.
Pese a que el proyecto se aprobó hace casi dos meses el dibujo del loteo social reformulado, con los 30 lotes agregados, recién se conoció hace pocos días.
Wallace también consideró que el proyecto se trató de manera irresponsable porque, entre otras cosas, nunca se aportó información sobre montos de inversión y ganancias siendo que con sus votos los concejales habilitan un negocio millonario: “Este proyecto tiene 65 hectáreas construibles. A U$S 150 el metro cuadrado son 100 millones de dólares. Cien millones de dólares con el voto de 8 concejales de acá. Obviamente que están las obras de infraestructura que tienen que hacer, así que ponéle que sea la mitad. Es un montón igual y eso lo tengo que estimar yo porque no trajeron ni un número”.
Y agregó que “le están mintiendo en la cara a la gente. Yo pedí un informe geotécnico para saber si hay agua o no”. Y sentenció: “están jugando con la desesperación de la gente por una vivienda. Esa es la realidad”.
La concejal Roxana Ferreyra (Nos Une Bariloche) expresó que acompañó la emergencia habitacional porque entiende la necesidad de la gente, pero aclaró: “Eso a mí no me obliga a ser cómplice del poder económico y del poder político. No voy a acompañar este proyecto por las cuestiones técnicas que ya se describieron. Y no me llamo 30 lotes. A mí también me llamó el señor Criado para decirme ‘con tu voto va a haber 20 lotes más’ y le dije que no”.
Carlos Criado fue nombrado en más de una oportunidad durante el debate. También se lo mencionó como uno de los negociadores del emprendimiento del cerro Catedral. La situación llama mucho la atención porque, aunque es un antiguo colaborador de Cortés, no figura en la nómina de funcionarios municipales. Es el mismo a cuyo nombre estaba el presupuesto de la hormigonera que adquirió la Municipalidad el año pasado y por la que se habría pagado un precio superior al del mercado.
En el debate que derivó en la aprobación del proyecto llamó la atención la casi nula participación de los ediles de Juntos Somos Río Negro, PUL y PRO. Ni siquiera hablaron para defenderlo.
Dos días después, el 21 de diciembre último, el vicepresidente del Instituto Municipal de Tierras y Viviendas para el Hábitat Social (IMTVHS), Tomás Guevara, presentó su renuncia. Explicó que se retiró conforme de haber puesto en valor un organismo que “había sido vaciado por (Gustavo) Gennuso” pero que las diferencias con la gestión de Cortés se fueron acumulando. El ahora exfuncionario dijo que la aprobación del proyecto de urbanización en el cerro Otto y cómo se hizo “fueron la gota que colmó el vaso”.
Ante el avasallante avance de los intereses privados por sobre los públicos en la planificación de la ciudad, el Observatorio del Derecho a la Ciudad y Participación Vecinal (PAVE) están impulsando una iniciativa popular que busca ordenar el crecimiento de Bariloche bajo criterios sustentables. En un comunicado la organización afirma: “La ciudad necesita planificación basada en su realidad ambiental y social y con mayor participación vecinal vinculante”.
Mientras el comercializador y el desarrollador entusiasman a potenciales inversores para Nuevo Bariloche, muchas voces indican que el emprendimiento podría terminar en la Justicia.
Por Ximena Linares Calvo
Cooperativa de Comunicación Popular Al Margen
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