La concesionaria considera que se está incumpliendo el contrato y que, una vez más, podría iniciar una acción judicial contra el municipio, pero las interrogantes y dudas planteadas en el Consejo de Planificación Municipal nunca fueron respondidas. En tanto los residentes deben abonar un pase con un aumento injustificado y sin sustento.
Se planteó a la empresa la preocupación por la tierra contaminada con combustible extraída de plaza Oertle -un pasivo ambiental que existiría de 1990- y depositada en el estacionamiento gratuito desde noviembre de 2023. Los montículos contaminados permanecen allí.
El desarrollo inmobiliario que impulsa Catedral Alta Patagonia SA (CAPSA) no está encontrando el apoyo ni el avance que la concesionaria desea. Hace más de un año que el proyecto quedó estancado en la instancia participativa del Consejo de Planificación Municipal (CPM), donde cantidad de participantes expresaron interrogantes y dudas que no fueron respondidas. La empresa busca volver a instalar el tema mientras la Asociación Empresarial Catedral fue reflotada con el mismo objetivo. Mientras tanto, los residentes que tienen la posibilidad de comprar un pase vuelven a sufrir los inconvenientes de todos los años: un aumento controvertido, el requerimiento de cantidad de documentación para certificar la residencia y dificultades con algunos medios de pago. En este sentido, el viernes pasado vecinos que integran el espacio residentes unidos realizaron un cacerolazo en EAMCEC para denunciar el destrato y demandar respuestas a estos inconvenientes, como la imposibilidad de pagar con débito por falta de posnet.
El Plan Director de Desarrollo Urbano Ambiental del Cerro Catedral presentado por el Ejecutivo municipal abarca 79 hectáreas que forman parte del área concesionada. Se definieron seis áreas de ocupación concertada (AOC) en las que se distribuirían unas 13.000 camas entre hoteles y residencias. Se trata de zonas que el Servicio Geológico Minero Argentino (SEGEMAR) calificó como de peligrosidad natural alta y no apta para urbanización.
La Municipalidad impulsa este proyecto inmobiliario en cumplimiento de la ordenanza 2929-CM-2018 que prorrogó la concesión de CAPSA hasta el 2056 a cambio de que la concesionaria reconociera el poder concedente y retirara las acciones judiciales contra el municipio. El plazo original vencía en 2026. Las negociaciones fueron llevadas adelante por el entonces intendente Gustavo Gennuso y el proyecto, con un alto rechazo social, fue aprobado por el Concejo Deliberante. La readecuación contractual incluyó inversiones para modernizar los medios de elevación y redefinió el área para realizar construcciones, algo que ya preveía la licitación original de 1992.
El dominio de las tierras es uno de los puntos que más controversia genera. El artículo 18 de las disposiciones complementarias de la Carta Orgánica establece que “el pueblo de San Carlos de Bariloche, a través de sus autoridades, reivindica el derecho excluyente sobre el Cerro Catedral y las tierras circundantes como porción inalienable de su patrimonio”. Sin embargo, el Ejecutivo municipal propone que la Comuna reciba “el 8% del precio de venta final de cada unidad (lote)” o “U$S 10 el metro cuadrado vendible” o un intercambio por una “superficie equivalente de tierra ubicada dentro del ejido municipal, para ser destinada a los fines que el Municipio considere conveniente”.
En la última reunión del Consejo de Planificación Municipal (CPM), el ambientalista Alejandro Beletsky enseñó los mapas con las zonas intangibles donde se montaría el mega proyecto inmobiliario de CAPSA: Foto: Pablo Candamil
Al Margen consultó a la secretaria de Planeamiento Territorial, la abogada Sofía Maggi, sobre el estado del proyecto: “Para llegar al concejo tiene que poder realizarse la audiencia pública. El CPM sigue en cuarto intermedio. Cuando sea oportuno y en el ámbito de Unidad Coordinadora se convendrá su reanudación”, respondió.
CAPSA considera que no se está cumpliendo el contrato
Helga Salvatelli estuvo al frente de la gerencia de CAPSA durante muchos años y en la actualidad es Responsable de Modernización Cerro Catedral.
-¿Por qué considerás que el desarrollo inmobiliario no logra licencia social?
-Está faltando mucha información y conocimiento sobre el proyecto, de cuáles son sus alcances. Porque realmente hay mucho trabajo atrás de ese plan director. Es una herramienta de gestión que le serviría mucho a la ciudad porque permitiría ordenar el desarrollo que hoy sigue sucediendo. O sea, las construcciones se siguen haciendo, seguimos viendo cómo se sigue impactando y afectando. Creo que lo perfecto es enemigo de lo bueno, en la medida que seguimos anhelando tener todo perfecto o un consenso al 100% sobre tal tema como que nos quedamos a mitad de camino.
-El tema del dominio de las tierras genera bastante controversia …
– En realidad lo de las tierras de Catedral, para bien o para mal, ya está todo escrito. Y hay que regirse por el contrato de concesión. Ahí está establecido e identificado cuál es el límite máximo del área de desarrollo. Están establecidos cuáles van a ser esos usos que se van a poder hacer y la infraestructura de servicios como una factibilidad previa para poder avanzar en los permisos de construcción.
-¿Quizás hay dudas sobre la capacidad de fiscalización de la Municiaplidad? ¿Falta de confianza?
-Hay una gran falta de confianza hacia la gestión gubernamental de parte de la comunidad. No olvidemos que el actual intendente accedió con el 11% de los votos del padrón.
-¿Consultaron en Planeamiento por qué no avanza el proyecto?
-Nos dicen que está en carpeta. Mucha impotencia da. Nos estamos perdiendo oportunidades. Estamos a la espera de que haya una definición sobre qué se quiere hacer con el cerro, si quieren que sigan ocurriendo inversiones, mejoras o si la decisión es que quede todo como está. Hoy tenemos un contrato de concesión en ejecución donde todas las obligaciones que le correspondían a CAPSA están totalmente cumplidas. Y las obligaciones que le corresponden a la otra parte, que es el poder concedente, están pendientes del tratamiento.
-¿Entonces?
– Entonces, hay un desequilibrio muy grande. Porque cumplió solo una parte. Si no se resuelve, si el municipio no toma decisiones, como en cualquier contrato donde hay una parte que incumple lo que le corresponde, esto puede llegar a terminar judicializado también.
En esta iniciativa de volver a poner a Catedral en la agenda del gobierno municipal surge un nuevo actor, la Asociación Empresarial Cerro Catedral. Después de muchos años de funcionamiento y de ocuparse del mantenimiento de la base cuando la municipalidad aún no tenía injerencia, la prórroga de la concesión de CAPSA hasta 2056 y las distintas opiniones que generó terminó detonando a la organización.
En los últimos meses, un grupo de empresarios resolvió volver a darle vida: “Estamos poniéndola en orden nuevamente, con la intención de volver a utilizarla como una herramienta para tener participación. Estamos trabajando en eso”, explicó a Al Margen Cristian Dangavs, propietario de la escuela Fire On Ice. Según el empresario, “hubo muchas opiniones encontradas pero el tiempo nos dio la razón a quienes estábamos a favor. Estamos todos felices porque en cuatro años, pandemia de por medio, se llevaron a cabo todas las inversiones que estaban contempladas dentro del plan de desarrollo y con creces”.
Para Dangavs, el hecho de no contar con hoteles in-out hace que se pierdan turistas: “100.000 brasileros se van a esquiar al hemisferio norte. Y de ese público, nosotros no recibimos prácticamente nada”. Al Margen le consultó por los brasileros que sí vienen y no pueden pagar su pase con crédito o débito: “Si, básico, lo entiendo porque yo también lo sufro. En mi escuela de esquí intentamos que todo esté perfecto, pero después te cuentan los turistas que estuvieron haciendo fila una hora … Bueno ahí es donde hay que hacer las críticas constructivas y yo se las hago a la empresa”.
En tanto, una de las empresas que se opuso a la extensión de la concesión está recibiendo cartas documento de CAPSA con el objetivo de logar su desalojo. Se trata de Catedral Ski Rental a quien la concesionaria intimó para que entregara las llaves de sus locales por incumplimientos. El comercio respondió por medio de otra carta documento: “La conducta de CAPSA configura un patrón sostenido en el tiempo consistente en impulsar procesos de desalojo sin causa legítima, desconocer contratos vigentes al negociar la ampliación y prórroga de la concesión ante el Municipio”. El documento cierra afirmando que “estas acciones no son hechos aislados: conforman una maniobra integral de desposesión y vaciamiento de derechos”.
Residentes complicados para obtener su pase
En otro sector que ocurren reclamos hacia la concesionaria es entre los residentes. Por ejemplo, por el aumento último que derivó en que el pase residente se estableciera en 640.000 pesos. Consultado por Al Margen, Martín Domínguez, presidente del Ente Autárquico Municipal Cerro Catedral (Eamcec), respondió: “Se calculó sobre la base del congelamiento del año pasado y por el IPC patagónico. Se aprobó por unanimidad”. Sin embargo, por medio de un pedido de informes solicitado por el concejal Facundo Blanco Villalba, se supo que se trataba de “una actualización excepcional” y que de la reunión sólo participaron Domínguez, Yanina Sánchez, Kathya Alvarado y Sergio Herrero.
Otro punto interesante del documento es que el área contable del Ente expresa que “la concesionaria no presentó la información tarifaria a tiempo ni durante la temporada invernal 2025. Esto impide un control adecuado de las tarifas y su coherencia con los costos”. También se señala que “la concesionaria pretende un aumento del 95%, que no está respaldado por datos técnicos o contables. Falta documentación que respalde los coeficientes aplicados. Este aumento supera las variaciones reales de costos verificadas, lo que va contra el principio de razonabilidad (artículo 11 del contrato de concesión)”.
Y se agrega: “La inflación mensual durante la temporada invernal no superó el 3%, por lo que la necesidad de aumento extraordinario se atribuye a condiciones meteorológicas adversas (poca nieve y menos días de operación. Esto afectó los ingresos y la ecuación económica-financiera de la concesión”. Y la ecuación de los residentes, que sin chistar pagan seis meses antes por un servicio que no saben si van a recibir, ¿no se alteró?
En estos días, además, quienes intentan pagar sus pases con tarjeta de crédito están teniendo infinidad de inconvenientes. Según reconoció Domínguez, “es muy poco lo que podemos hacer. La misión que me encomendó el intendente es dialogar”. Respecto del proyecto inmobiliario dijo: “El intendente está obligado por ordenanza a impulsarlo. Llevar el proyecto al Concejo es su misión”.
Algunas acciones que no derivaron en el avance del proyecto
El proyecto inmobiliario inició el procedimiento administrativo denominado de Rango I en 2024. En muy poco tiempo pasó por la Unidad Coordinadora, donde logró dictámenes de opinión técnica favorable de los bloques PUL, Juntos por el Cambio, Nos Une, Juntos Somos Río Negro y Primero Río Negro, con observaciones. El único no favorable fue el de Incluyendo Bariloche, que argumentó “la falta de tiempo material razonable para un correcto análisis de la propuesta”. Además, solicitó que “no se continúe con el procedimiento administrativo”. El 25 de octubre de ese año se convocó a la primera reunión de CPM, la instancia participativa del proceso, y debió pasar a un cuarto intermedio por la cantidad de preguntas sin responder. El martes 5 de noviembre se reanudó y fue un escándalo: la concurrencia fue tan grande que mucha gente debió participar desde las ventanas del lugar. El mismo resultado: falta de respuestas y cuarto intermedio, el más largo que se conozca porque ya superó el año.
La concesionaria avanza progresivamente con máquinas sobre el bosque de Ñire, que van quedando sepultados bajo los escombros.
La mirada de los participantes del CPM pronto se posó sobre los concejales, pues una vez superada la instancia participativa el proyecto debería debatirse en el Concejo Deliberante. Para ser aprobado requiere de una mayoría especial; es decir, se necesitan 8 votos positivos de los 11. Entonces, el cuerpo legislativo atravesó una crisis provocada por la renuncia de Tomás Hercigonja (PUL), que esgrimió motivos personales pero que, una semana después, volvió.
En marzo último, durante una visita del secretario de Turismo de la Nación, Daniel Scioli, y el gobernador, Alberto Weretilneck, se intentó firmar un acta en la que el Ejecutivo municipal se comprometía a otorgar los parámetros urbanísticos necesarios para el desarrollo inmobiliario -tarea que corresponde a los concejales- pero no se logró. A esta altura, los ediles Julieta Wallace, Leandro Costa Brutten, Roxana Ferreira y Facundo Blanco Villalba ya habían manifestado públicamente que no votarían a favor.
Meses después, en julio, el área de Planeamiento envió una convocatoria a la Junta Vecinal Cerro Catedral sin explicitar el motivo, pero a los pocos días se canceló. Esto generó malestar porque el desarrollo afecta a todas las juntas vecinales. Casi al mismo tiempo representantes de CAPSA solicitaron reunirse con la junta para exponer el proyecto.
Se hicieron dos encuentros, pero en ninguno se logró la información requerida. Además, se planteó a la empresa la preocupación por la tierra contaminada con combustible extraída de plaza Oertle -un pasivo ambiental que existiría de 1990- y depositada en el estacionamiento gratuito desde noviembre de 2023. Profesionales de la empresa explicaron que se estaban ocupando del tema, pero ya hace dos años que los montículos contaminados permanecen allí. En el mismo lugar, la concesionaria avanza progresivamente con máquinas sobre el bosque de Ñire.
Hace un tiempo, un proyecto presentado por Costa Brutten propuso investigar la concesión otorgada a Catedral Alta Patagonia SA (CAPSA) por medio de la conformación de una comisión investigadora. El objetivo, según se explicó, es investigar la existencia de reclamos e incumplimientos y la judicialización de determinaciones del Estado Municipal o terceros, la situación ambiental en el cerro y la evaluación de impactos, riesgos y mitigaciones.
Por Ximena Linares Calvo
Colectivo de comunicación Al Margen