El proyecto hotelero gastronómico Cauma avanza sin que la Municipalidad de Bariloche de respuestas a la cantidad de dudas que genera entre vecinos y asociaciones civiles, que desde 2020 solicitan acceder al expediente. Los desarrolladores sostienen que todo ha sido aprobado por el municipio.
El 31 de marzo último, la comisión de Turismo y Ambiente del Concejo Deliberante solicitó a la Secretaría de Planeamiento Territorial, a cargo de la abogada Sofía Maggi, que paralice la obra. Por su parte, el Tribunal de Contralor sugirió lo mismo el 14 de abril último. La Defensoría de Bariloche se pronunció en el mismo sentido.
Esos ámbitos oficiales vienen recorriendo los vecinos desde hace casi cinco años para acceder a información y para impedir, según explican, la afectación irremediable de las reservas naturales urbanas (RNU) El Trébol y Morenito-Ezquerra. Pero no logran respuestas.
Estanislao Cazaux, del Tribunal de Contralor, dijo: “Me comprometí con los vecinos, van a tener las respuestas y la información. No es que esté en contra del proyecto, pero realmente no fueron escuchados, no hay licencia social”.
La propuesta tiene 6600 metros cuadrados (m2) cubiertos y consiste en un hotel 5 estrellas de 32 habitaciones en cuatro niveles -con gimnasio y dos piscinas-, un restaurante y un estacionamiento para 42 plazas. Los desarrolladores afirman que tienen la posibilidad de construir varios metros cuadrados más, porque según el Informe de Sensibilidad Ambiental -realizado por BEHA Ambiental, la misma que hizo el estudio para el desarrollo que se propone en el cerro Catedral- un 71.50% de la parcela (43.670,62 m2) es muy apta y apta para construcción.
Sin embargo, hay profesionales que consideran que el Plan de Desarrollo Urbano Ambiental del Oeste (PDUAO), en el que se enmarca esta obra, determina que el Factor de Ocupación Total (FOT) se calcula sobre el Factor de Intervención Total (FIT), que es un 30 % de la parcela, 18.469,01 m2 en este caso. Según este cálculo el FOS, la cantidad de metros que se podrían construir sería de 3693,80 m2. Pero una resolución de 2021 firmada por Viviana Gelain, entonces Subsecretaria de Gestión Urbana, y por Marcos Barberis, el jefe de Gabinete, dice que el FOT es de 8.803,56 m2; el 20% del área apta.
La edificación estará sobre un morro. Se construirá en un lote de 62.064,87 m2 situado a la altura del kilómetro 19,5 de la avenida Bustillo, unos 2,10 kilómetros hacia adentro, entre las lagunas El Trébol y Ezquerra, con bajada hacia el lago Moreno Oeste; a pocos metros del puente que lo divide del Moreno Este.
El terreno tiene una zona alta, una media -en la que existe un mallín- y una baja. En la primera se proyecta una garita de control de acceso, estacionamiento con área de transferencia, una planta de tratamiento de efluentes con sus lechos y los tanques para suministro de agua. La zona media tiene una importante pendiente con ejemplares de coihues y el mallín. Abajo, estarán el hotel y el restaurante.
El camino del conflicto
El camino para llegar es una de las principales controversias. “No está regularizado, porque atraviesa tres propiedades privadas y no se hizo el deslinde correspondiente. ¿Cómo la Municipalidad habilita una obra sin tener el acceso resuelto?”, expresó Fernando Sanchis Muñoz, abogado y vecino del emprendimiento.
Por su parte, Diego Mamman, que también reside en la zona, afirmó: “Es un camino angosto que no va a soportar el tránsito que este proyecto va a generar: visitantes, trabajadores y proveedores. Y en invierno, con la nieve, todo es más complicado y peligroso. Hay lugares que sólo pasa un vehículo”.
“El proyecto es inviable porque no tiene un camino de acceso. Es el primer tema que tendría que haber resuelto la Municipalidad antes de empezar con la acción urbanística. En todo este tiempo el Ejecutivo no expropió ni generó un acuerdo para el uso del camino. Si no es una calle pública ¿quién se ocupa del mantenimiento? ¿por dónde pasarán los servicios? ¿quién es el responsable si ocurre algo?”, dijo la concejal Julieta Wallace (Incluyendo Bariloche).
En coincidencia, la edil Natalia Almonacid (Juntos somos Río Negro) expresó: “El Ejecutivo es el que debe dar las respuestas. Mi apreciación sobre el tema no es muy buena, hay muchas dudas sobre el proceso. El punto más trascendental es que el proyecto no tiene un camino de acceso”.
Al ser consultada sobre las viviendas que ya existen en el lugar, Almonacid respondió: “No es la misma situación la de una vivienda y la de un proyecto de actividad económica que tiene mucho más impacto. Desde el Concejo solicitamos que se suspenda la licencia para construir hasta tanto se convoquen y escuchen a los vecinos de las RNU. Eso es algo que debe hacer el Ejecutivo. ¿Cuál sería el problema de convocarlos?”.
El lunes 21 de abril los arquitectos responsables de la obra, Gonzalo Navarro y Alberto Fantini, recibieron a Al Margen. Al ser consultados por la situación del camino, Fantini respondió: “La municipalidad ya hizo lo que tiene que hacer, es un acto administrativo. Lo expropia -por usos y costumbres-, se hace un acta administrativa y se marca que esa tierra es un camino cedido”. Navarro agregó que “es una situación típica de Bariloche. En Pioneros, en el km 1, donde está la estación de servicio, también es una servidumbre de paso. El problema es que muchos apuntan a algunos con el dedo y a otros no”.
Ni esta situación ni ninguna otra vinculada con el proyecto Cauma pudo ser contrastada con información municipal ya que no hubo respuesta a las reiteradas comunicaciones a la secretaria de Planeamiento Territorial Maggi.
Los vecinos también consideran incompatible que el agrimensor del proyecto -Federico Migliora -quien ha realizado trabajos de demarcación en barrios de la ciudad encargados por la Municipalidad- además opine sobre el camino, de recomendaciones a la Municipalidad y sea uno de los apoderados del inmueble.
“No es que opinó. La Municipalidad le pidió si podía hacer el estudio del camino, porque esos estudios se pagan. Tenía toda la documentación y lo hizo. Los vecinos querían que la entrada fuera por el barrio Valle del Sol. Hice la prueba y, además de que hay que tener una servidumbre de paso por un lote, el vehículo no puede girar y la pendiente es pronunciada”, aclaró Fantini.
“Cauma” en latín significa calma o tranquilidad, nada de lo que ha ocurrido hasta ahora. La palabra deriva del griego “kaûma” que significa bochorno o calor sofocante.
La particular historia de la parcela
El lugar donde se proyecta el hotel perteneció a Friedrich “Fritz” Mandl -por medio de la sociedad anónima Safina-, un extravagante fabricante de armas austríaco que huyó de Alemania porque tenía origen judío, que en Argentina fue acusado de actividades vinculadas con el nazismo y que tuvo cinco esposas. En 1988, la propiedad fue adquirida por Ingo Priebke, uno de los hijos de Erich Priebke.
Erich fue el jerarca nazi juzgado por protagonizar la denominada matanza de las Fosas Ardeatinas. Allí, el 24 de marzo de 1944 más de 300 italianos y judíos fueron fusilados en represalia por la muerte de 33 soldados alemanes. Cuando fue encontrado en Bariloche, donde vivió muchos años como un vecino respetado, Priebke reivindicó el hecho ante los periodistas norteamericanos que lo consultaron. “Por cada soldado alemán debían morir 10 de ellos”, dijo mientras cerraba la puerta de su auto estacionado en la calle Gallardo, en el colegio Capraro.
En diciembre de 2001 Ingo Priebke otorgó un poder general de administración y especial de disposición en favor del abogado Damián Vila, que entonces era familiar político y que actualmente integra el Tribunal de Contralor. Por este motivo, debió excusarse cuando el tema fue tratado en el organismo de control.
En 2020, cuando el proyecto Cauma empezaba las instancias administrativas, Vila, en carácter de apoderado de Priebke otorgó un poder especial a las siguientes personas: Javier Hernán Potasman, el agrimensor Federico Migliora, Tomás Murphy y los arquitectos Gonzalo Navarro y Alberto Fantini. Finalmente, la propiedad fue vendida a Gustavo Bogomoldi y Marcelo Saiegh, dos argentinos que residen en los Estados Unidos. Ambos pertenecen a MG3 Group, “una empresa inmobiliaria privada con experiencia en gestión de inversiones, administración de propiedades, desarrollo, diseño, construcción, arrendamiento y financiación” según describe su página web.
Vila confirmó la venta. Según documentación oficial, Ingo Priebke habría recibido casi un millón de dólares, El abogado y ex apoderado explicó que la esposa de Ingo falleció, que se hizo la sucesión correspondiente y que la propiedad finalmente se vendió. Primero se hizo un boleto de compra-venta y luego la escritura, según detalló. El hijo del jerarca nazi aún vive en los Estados Unidos y la vivienda que había construido fue demolida para levantar Cauma. “Ya no tengo nada que ver con la propiedad. La familia Priebke tampoco. Si los profesionales tienen un poder, será otro ya que los propietarios cambiaron”, dijo Vila.
Los vecinos que cuestionan el proyecto consideran irregular que el expediente de la obra no cuente con copia del poder otorgado a Vila. “Al menos no pudimos verlo en la parte a la que accedimos nosotros, la electrónica. Queremos ver el expediente en papel”, dijo Mamman.
En el convenio urbanístico firmado entre el ex intendente Gustavo Gennuso y el arquitecto Gonzalo Navarro en abril de 2022 -en el que se establecen las compensaciones a las externalidades negativas del proyecto- se explicita que ante “cualquier modificación en la titularidad del inmueble” deberá ser comunicado fehacientemente a la Municipalidad dentro de los 10 días de acontecido”. No fue posible chequear esto con la Secretaría de Planeamiento.
Diferencias que confunden
Otra duda que se generó fue que en el expediente de la obra se hace referencia a distintos tamaños de la parcela, con diferencia de unos 5000 metros cuadrados. Al respecto Fantini explicó: “La mensura se presentó en Catastro de Bariloche y luego fue a provincia. Allí, dijeron que el lote tenía otra medida. Se volvió a mensurar y en el lote de al lado, que son como 40 hectáreas, estaba lo que faltaba. Por usos y costumbres el alambrado estaba en otro lugar y el agrimensor había mensurado desde ahí. La nueva mensura, conformada por Catastro provincial, dice que son 62.064,87 m2”.
A la discusión sobre los metros cuadrados que se pueden construir, se suma la relacionada con la altura. Se había dicho que alcanzaría 16 metros, pero el arquitecto aclaró que “la ubicación urbana de la parcela, de acuerdo con el PDUAO, es ‘área Intermedia – sector de interfase – zona Intermedia residencial 4 (ZIR 4)’. Esto habilita entre 9 y 12 metros de altura. Para alcanzar esos 12 la construcción no debe superar el nivel de los árboles. Esa condición se da y se acreditó con el estudio correspondiente”.
Respecto de los árboles removidos, otra preocupación de los habitantes de la zona, afirman tener el permiso de la Dirección de Bosques. También explicaron que contrataron a una geóloga, porque el lugar está catalogado como de “sensibilidad arqueológica”; es decir, hay probabilidades de encontrar material importante en las excavaciones.
El acondicionamiento del camino de ingreso, ya en el interior del lote de Cauma, también fue cuestionado: “Hicieron unos muros de cemento tremendos”, detalló Mamman. Los responsables de la obra argumentaron que fue la Municipalidad quien determinó esa forma de contención a raíz de la tragedia ocurrida en 2022 con el derrumbe en Villa Huinid.
Cuando se les preguntó a Navarro y Fantini por qué no se realizaron audiencias públicas afirmaron que las hubo. “Hasta estuvo presente Wallace”, dijeron. Al ser consultada, la concejal explicó: “Hubo una instancia participativa que prevé el punto 8 del PDUA -que es cuestionado-, que es limitada y en la que no se puede conocer la totalidad del proyecto. Hay grandes diferencias con una audiencia pública, que se convoca y difunde más ampliamente y donde las objeciones deben ser respondidas por los funcionarios”.
La Secretaría de Planeamiento Territorial no habilita la información ni la participación de vecinos y asociaciones civiles. Y los distintos funcionarios que participaron de una u otra manera en el expediente de Cauma prefieren no hacer declaraciones, como Claudio Romero -ex subsecretario de Planeamiento y Sustentabilidad- o Gelain. Por su parte, Pablo Bullaude, ex secretario de Ambiente y Desarrollo Urbano fue consultado y respondió: “Cuando me fui, el proyecto estaba en análisis todavía. No recuerdo haber firmado una factibilidad. Para hablar del tema debería tener el expediente a mano”.
Sin embargo, el convenio firmado entre Gennuso y Navarro en 2022 dice que “del análisis de la consulta preliminar 005/2020 mediante nota del 23/12/2021, firmada por el secretario de Ambiente y Desarrollo Urbano arquitecto Pablo Bullaude en el sistema de Gestión de Obras Privadas (GOP), se concluye que la propuesta es ‘factible con condiciones’”. Entre dichas condiciones estuvo quitar del proyecto una serie de cabañas.
Mientras el Ejecutivo Municipal no dé las respuestas que se están pidiendo el conflicto va a continuar. En tanto, el proyecto Cauma lleva a preguntarse cómo se están aplicando las normas en Bariloche y quién se está ocupando de planificar la ciudad.
Ximena Linares Calvo
Colectivo de Comunicación Popular Al Margen
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