El Poder Ejecutivo Municipal pisó el acelerador para lograr la aprobación del Plan Director de Desarrollo Urbano Ambiental del Cerro Catedral que pretende concretar Catedral Alta Patagonia (CAPSA). Construir un mega desarrollo inmobiliario sin poder comercializarlo sería inviable, entonces la municipalidad propone dos opciones para la transferencia del dominio de las tierras.
A cambio de la enajenación de unas 70 hectáreas la Comuna recibiría “el 8% del precio de venta final de cada unidad (lote)” o “U$S 10 el metro cuadrado vendible”. La otra opción es que se dé un intercambio por una “superficie equivalente de tierra ubicada dentro del ejido municipal, para ser destinada a los fines que el Municipio considere conveniente”.
Los habitantes de Bariloche estamos a punto de perder 79 hectáreas situadas en un espacio de alto valor ambiental y paisajístico a cambio de un negocio que llenará los bolsillos de unos pocos y provocará daños quizás irreparables en el ecosistema. En el final de la gestión de Gustavo Gennuso hubo apuro por lograr la aprobación de los permisos urbanísticos que necesita CAPSA pero no lo consiguió. Ahora, el que parece estar urgido es el intendente Walter Cortes, que pretende acelerar un trámite complejísimo y con muchos cuestionamientos en materia urbanística.
Tras pasar por la Unidad Coordinadora el proyecto logró dictámenes de opinión técnica favorable de los bloques PUL, Juntos por el Cambio, Nos Une, Juntos Somos Río Negro y Primero Río Negro, con observaciones. El único no favorable fue el de Incluyendo Bariloche, que argumentó “la falta de tiempo material razonable para un correcto análisis de la propuesta”. Además, solicitó que “no se continúe con el procedimiento administrativo”.
El viernes 25 de octubre se abrió la instancia participativa con la convocatoria a reunión del Consejo de Planificación Municipal. Muchos vecinos, representantes de juntas vecinales y organizaciones no gubernamentales y profesionales de distintas áreas no lograron evacuar las dudas que tenían. Ante el evidente apuro del Ejecutivo Municipal por avanzar como sea con el trámite, se solicitó un cuarto intermedio. Este martes 5 de noviembre continuará la reunión. Una vez superada esta instancia, el proyecto llegará al Concejo Deliberante donde para ser aprobado será necesario una mayoría especial: es decir ocho de los once concejales.
El contexto en el que se está dando el debate es difícil ya que la mayor parte de la población está ocupada y preocupada por sobrevivir, algo que dificulta muchísimo dedicar tiempo a informarse sobre cuestiones que no parecen urgentes. Pero como las consecuencias de este proyecto, planteado tal como está, podrían ser muy malas esta nota intentará informarte sobre los aspectos más relevantes y controvertidos.
Cómo es el desarrollo inmobiliario que quiere realizar CAPSA
Para plasmar en papel el plan que desea CAPSA la Municipalidad le pagó al arquitecto Osvaldo Paván, que se encargó de realizar y presentar y el Plan Director de Desarrollo Urbano Ambiental del Cerro Catedral. Este se concretaría en 79 hectáreas situadas en la montaña en área concesionada.
Para llevarlo adelante se definieron seis áreas de ocupación concertada (AOC) en las que distribuirán más de 13.000 habitaciones: algunas en hoteles y otras en residencias. En la AOC 1, dividida en Base1 y 2, habrá 5006 habitaciones con vías de movilidad que priorizarán al peatón. En la AOC 2 se sumarán 860 habitaciones en viviendas colectivas destinadas a residencial turístico y permanente y situadas en torno a un reservorio de agua. Este sector está definido como un área de alta vulnerabilidad.
La AOC 3 se divide en La Roca y MR 1000: la primera sumará 608 habitaciones y la segunda 1134. En ambos casos serán sectores de barrios residenciales, según describe el plan director. En La Roca, los lotes de residencia unifamiliar estarán en el entorno del reservorio de agua destinado a la fabricación de nieve artificial que CAPSA aún no terminó de construir.
La AOC 4, identificada como Plataforma 1200 será destinada a instalaciones turísticas hoteleras con 215 habitaciones y con acceso directo a la montaña. La zona es considerada de paisaje frágil.
La AOC 5 se divide en Gutiérrez 1 y 2 y sumarán 5561 habitaciones. Será una zona urbana mixta con predominancia residencial tanto permanente como temporaria. En la actualidad el sector está destinado al estacionamiento gratuito y, hasta hace algunos años, era un mallín. Por estos días el lugar también alberga pasivos ambientales que CAPSA trasladó desde el refugio Lynch, en diciembre de 2023, y que aún no le dio destino final.
Por último, la AOC 6, Estacionamiento, será un área de servicios y transferencia de transporte. Aquí se afirma que la zona está contemplada en la Ley de Bosques Nativos alcanzada por la categoría 2 y que entonces la concesionaria se compromete a la siguiente compensación: plantar 2000 plantines de lenga en los sectores más altos de la montaña.
El plan director que la municipalidad impulsa advierte que para concretarlo es necesario llevar adelante obras de infraestructura y presenta los estudios que CAPSA encargó a privados para planes vinculados con la energía eléctrica y los efluentes cloacales. Sobre la provisión de agua no se especifican detalles.
La cuestión es que un desarrollo inmobiliario que prevé la construcción de más de 13.000 habitaciones en hoteles y residencias distribuidos en zonas de montaña con bosques nativos y cursos de agua está siendo analizado con cierto apuro, información confusa y pocos detalles.
A río revuelto ganancia de pescadores
En reiteradas oportunidades la Municipalidad explicó que impulsa este proyecto inmobiliario dando cumplimiento a la ordenanza 2929-CM-2018 que prorrogó la concesión de CAPSA hasta el 2056. El plazo original aún no está vencido, era en 2026. No hace falta recordar, o sí, la cantidad de detractores que tuvo dicha iniciativa.
Ya que hay tanto entusiasmo por cumplir normas podrían empezar por la principal de nuestra ciudad: el artículo 18 de las disposiciones complementarias de la Carta Orgánica dice: “El pueblo de San Carlos de Bariloche, a través de sus autoridades, reivindica el derecho excluyente sobre el Cerro Catedral y las tierras circundantes como porción inalienable de su patrimonio, y reclama la compensación económica por la ilegítima apropiación y explotación por parte del Estado de la Provincia de Río Negro”.
Una parte de esa porción inalienable del patrimonio barilochense se pretende entregar por U$S 10 el metro cuadrado o por una superficie igual de tierra sin saber dónde, con qué características, con o sin servicios o para qué usos. Así se establece en el capítulo 8 del plan director. ¿Quién estableció esa cifra? ¿En qué lugar de Bariloche se puede adquirir tierras a U$S 10 el metro cuadrado? Sobre el tema no hubo respuestas en la reunión del Consejo de Planeamiento Municipal del 25 de octubre último.
La iniciativa que presenta la Municipalidad no es integral, sólo se refiere a áreas concesionadas. ¿Por qué atiende sólo el requerimiento de la empresa concesionaria y no establece un plan que abarque toda el área Catedral? No hay respuestas.
Para delinear el plan se tomaron parámetros del Plan de Desarrollo Urbano Ambiental de la delegación Lago Moreno cuando el artículo 214 de la Carta Orgánica Municipal establece que “el Cerro Catedral debe ser objeto de tratamiento especial como singular recurso turístico de relevancia internacional e importante fuente laboral de la economía local”. Los parámetros para urbanizar el cerro deberían ser adecuados a sus características topográficas y ambientales.
La provincia de Rio Negro adhirió a la ley nacional de Bosques en el año 2010 mediante la ley N° 4.552 y presentó un primer Ordenamiento Territorial en el que el cerro Catedral estaría considerado como zona amarilla. Pero no se avanzó en la categorización definitiva. Entonces, ¿corresponde dar curso a un megaproyecto inmobiliario en una zona que todavía no tenemos por cierto como será categorizada? La respuesta que dio el municipio es que sí, que se está cumpliendo la normativa vigente.
En tanto, el Servicio Geológico Minero Argentino (SEGEMAR) dice que el sector que se pretende intervenir es de peligrosidad natural alta y califica al área como no apta para urbanización. Esto es minimizado en la ordenanza 2929-CM-2018 argumentando que habría que hacer un estudio con una escala diferente. ¿No sería este el momento de hacerlo, antes de seguir avanzando con el proyecto inmobiliario de CAPSA?
Sin dudas, de concretarse este proyecto el ecosistema resultará afectado, aunque con los elementos que presenta el plan es difícil lograr una dimensión de dicha incidencia. Es que sólo se presenta un Informe de Sensibilidad Ambiental (ISA), un trabajo general y exploratorio realizado por una empresa privada y lejos de la especificidad que requiere un Estudio de Impacto Ambiental (EIA). ¿Por qué no consultar con profesionales de universidades y organismos públicos?
Todas estas dudas que deja el plan director hacen pensar en la necesidad de invocar el denominado principio de precaución de la ley general del ambiente de nuestro país que dice que en caso de que una determinada política o acción pudiera causar daños a las personas o al medio ambiente y no existiera consenso científico, la política o acción debería abandonarse.
En el ítem infraestructura no se brindan mayores detalles y para la reunión del Consejo de Planeamiento Municipal no se propició la invitación de representantes de empresas u organismos prestadoras de servicios que pudieran explicar la factibilidad de las propuestas que CAPSA recibió de privados.
Por ejemplo, sobre la energía eléctrica el proyecto diseñado por el ingeniero Marcelo Echegoyen dice que se realizará un tendido de cable subterráneo desde la Estación Transformadora Bariloche (ET4 BA) con una capacidad de transporte de 20MVA hasta la base del cerro. ¿Es posible esto sin aumentar la cantidad de energía que se recibe? En la reunión del Consejo de Planeamiento no había nadie de la CEB, que en varias ocasiones ha admitido que el sistema funciona al límite.
Respecto del abastecimiento de agua para consumo el plan director sólo expresa que la opción más recomendable es tomarla del lago Gutiérrez y no brinda ningún detalle de cómo se lo haría. Tampoco había representantes de la Asociación Vecinal Villa Cerro Catedral, que es la que tiene la concesión del suministro de agua.
En el caso de los efluentes cloacales se exhibe el proyecto que la empresa Ecopreneur SA le presentó a CAPSA. Se detalla el funcionamiento de una planta de tratamiento que se instalará en la zona y se indica que los efluentes llegarán “a gravedad” y que se necesitará calefacción para evitar el congelamiento. No se especifica la ubicación, aunque de forma verbal se expresó que podría instalarse donde se encuentra el puesto policial.
En la reunión del Consejo Municipal de Planeamiento no fue posible obtener muchas respuestas ya que no había representantes de la Administración de Parques Nacionales, de la Dirección de Bosques, del SEGEMAR, de la CEB, del Departamento Provincial de Aguas (DPA), la empresa que provee agua potable al cerro y menos aún de CAPSA.
En todo el plan director se habla de una carga poblacional máxima, sobre la que se calculan las necesidades de infraestructura, de 13.389 personas. Sin embargo, cuando se suma la cantidad de habitaciones da 13.384 … ¿serán habitaciones para una persona?
El plan director que promueve la Municipalidad nada dice sobre el manejo de los residuos sólidos urbanos que provocarán esas más de 13.000 personas. De forma muy liviana y sin detalles se expresa que algunas de las áreas de ocupación (AOC) deberán manejar sus residuos.
Tampoco hace referencia alguna a cómo circulará toda esa gente y vehículos adicionales por la misma cantidad de caminos. Menos aún se ha presentado un estudio o análisis que demuestre si este gran desarrollo inmobiliario lo necesita Bariloche (cuántos puestos de trabajo podría generar, etc.) o lo necesita Catedral Alta Patagonia. No es lo mismo que esto se inscriba en una idea más amplia que busque atraer más turistas a que esta oferta se sume a competir por los visitantes que ya tiene la región.
Nadie está en contra de mejorar y modernizar la oferta turística de Bariloche y el Cerro Catedral en particular. Pero es necesario analizar cómo hacerlo y con qué costos ya que la entrega de tierras y los daños al ecosistema podrían ser irreparables. Así que la próxima vez que escuches sobre el plan de desarrollo urbano para el cerro Catedral, aunque te suene lejano, infórmate y participa.
Por Ximena Linares Calvo
Cooperativa de Comunicación Popular Al Margen
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