¿Cómo garantizar el derecho a la vivienda digna en Bariloche?

Existen muchas definiciones importantes en materia de planeamiento urbano en una ciudad, pero sin dudas, unas de las principales deberían ser: ¿dónde van a vivir los sectores populares en mi ciudad?

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El déficit habitacional en Bariloche es de 10.000 hogares. Foto: Jero Zamora

¿Cómo va a adquirir el municipio la cantidad de suelo urbano suficiente para dar respuesta a sus necesidades habitacionales? Responder estas preguntas conlleva varias definiciones que nos permiten ir delineando una serie de cuestiones fundamentales para el gobierno de un territorio. Lamentablemente, las respuestas a estas preguntas no se encuentran en ninguna de las normativas disponibles en nuestra ciudad ni en el debate público.

En trabajos anteriores, realizamos un cálculo estimado de la demanda y el déficit habitacional de Bariloche. Esta estimación nos arrojó que existen unos 10 mil hogares con algún tipo de déficit habitacional, mientras que cada año se agregan alrededor de 800 hogares nuevos. Con una meta razonable que apunte a eliminar el déficit en 10 años, cada año se necesitan 1.800 soluciones habitacionales.

Claro que no todas estas deben ser provistas por el Estado de manera directa en nuestro ordenamiento jurídico, y su forma de garantizar el derecho puede ser generar las condiciones para que opere el mercado correctamente. Así, algunos segmentos de la demanda pueden acceder al suelo y la vivienda a través de mecanismos puramente mercantiles.

En el otro extremo, algunos segmentos requieren de un subsidio completo por parte del Estado porque están en un nivel de subsistencia que no les permite el acceso a través del mercado. En el medio, algunos segmentos pueden requerir de un subsidio parcial. A diferencia de otros países de Latinoamérica, no tenemos una estratificación poblacional adecuada que permita cuantificar claramente cuáles son los segmentos que deben ser completamente subsidiados, cuáles parcialmente subsidiados y cuáles no necesitan subsidio.

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Precariedad y autoconstrucción, respuestas populares al déficit habitacional.

En este caso nos interesa reflexionar sobre cómo el Estado puede lograr que exista la suficiente cantidad de suelo urbano disponible para la demanda habitacional de sectores de bajos ingresos. Vamos a dejar de lado las 1.000 soluciones habitacionales que corresponden al déficit acumulado, con un supuesto -exagerado- que estos hogares ya lograron acceder al suelo de alguna manera, formal o informal, y lo que requieren es mejoramiento de la vivienda, las infraestructuras o los equipamientos que produjeron por su propio esfuerzo. Este problema también exige una respuesta urgente, y existen algunos programas en ejecución como el PROMEBA en Pampa de Huenuleo que tratan de darle respuesta aunque de manera insuficiente.

Centrémonos en la demanda de nuevos hogares entonces. Si tomamos una densidad final media baja de 50 viviendas por hectárea, para lograr 800 soluciones habitacionales se requieren 16 hectáreas de suelo urbanizado, si es que fuera posible incorporar estas soluciones dentro de la trama ya existente, mediante procesos de renovación urbana. Pero lamentablemente, estos procesos son bastante acotados y escasos. Se limitan a algunos barrios como la zona centro o Belgrano, con mecanismos puramente mercantiles y orientados a sectores medios-altos o al turismo.

Para dar repuesta al resto de la población, nuestra ciudad tiende a crecer en extensión, incorporando suelo nuevo, lo que encarece la provisión de servicios e infraestructura. Con este patrón de crecimiento, se necesitaría urbanizar alrededor de 27 hectáreas todos los años para hacer frente a esta demanda, lo que es un enorme desafío para el municipio.

Si consideramos que al menos un 35% de los 800 hogares requieren algún tipo de asistencia del Estado, esto implica 280 hogares que requieren anualmente de asistencia para garantizar su derecho a la vivienda digna. De nuevo, esto implica casi 6 hectáreas de suelo ya urbanizado en el marco de procesos de renovación urbana o incorporar 9 hectáreas de suelo de expansión para ser urbanizadas todos los años.

Existen instrumentos de gestión de suelo urbano disponibles en la región que permitirían obtener el financiamiento de este suelo sin mediar recursos públicos del presupuesto general. Entre otros: recuperación de plusvalías, contribución por mejoras, obligaciones urbanísticas, otorga onerosa de los derechos de construcción, ajuste parcelario, etc. Todos instrumentos disponibles en nuestro ordenamiento jurídico. Pero el Estado municipal sólo en contadas ocasiones ha utilizado estos instrumentos, como en el caso del convenio de la Ordenanza 2586-CM-2014 del loteo Los Abedules en el este que permitió generar 135 lotes de interés social. En general, ha optado por otros medios menos eficientes, como la compraventa y permuta (Altos del Este), la expropiación (Frutillar Norte), o la más desacertada, la afectación de reservas fiscales que deberían ser usadas para otros fines como escuelas, centros de salud, comisarías, etc. (Dos Valles / Valle Azul). Estos mecanismos de adquisición suelen ser menos adecuados para garantizar un adecuado reparto de cargas y beneficios del proceso de urbanización. En estos casos, además, la urbanización a cargo del Estado o de entidades sin fines de lucro ha venido demorando excesivamente, con el resultado que estos tres proyectos que suman alrededor de 1.800 lotes siguen todavía inconclusos a más de 6 años de su inicio entre 2009 y 2011.

La adecuada gestión del suelo requeriría incorporar algún tipo de subsidio para la construcción de las viviendas de los 280 hogares que no tienen ingresos suficientes. Si tomamos un precio promedio de $800.000 por solución habitacional, se requieren $224.000.000 anuales para garantizar el derecho a la vivienda digna de estos sectores. Parece un monto elevado para un presupuesto que ronda los $1.600 millones, involucrando alrededor del 14%. Pero si tenemos en cuenta que por cada solución habitacional podrían crearse 2 empleos directos y 2 indirectos, totalizando más de 1.100 empleos anuales, la valoración es otra. Además, estos empleos podrían ser organizados en unidades productivas populares como las cooperativas de trabajo, que generan empleo para mano de obra local y tienen mayor impacto en redistribución del excedente que la ejecución a través de empresas constructoras. Esto es lo que se conoce como producción popular del hábitat. No sólo es una política habitacional, sino también una política de desarrollo local.

Estos son algunos de los datos que habría que tirar sobre la mesa para dar una discusión seria en materia habitacional y que no aparecen en el debate público. El ámbito institucional adecuado existe y es el Consejo Social de Tierras, presidido por el Instituto Municipal de Tierras y Viviendas para el Hábitat Social, donde participan el Ejecutivo, el Legislativo y las organizaciones de base. Lamentablemente, no ha sido convocado en los más de 15 meses que lleva esta gestión.

 

Por Tomás Guevara

Para:  Equipo de Comunicación Popular Colectivo al Margen

 

 

 

 

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